อสังหาริมทรัพย์ไทยใกล้ฟองสบู่แตกหรือยัง (1)

“Toward a New Frontier” Series บทความชุด “ทะยานสู่พรมแดนใหม่”

คอนโดหัวเมืองส่อวิกฤต???

เช้าวันหนึ่ง อากาศกำลังเย็นสบาย เหล่าสิงห์สาราสัตว์ชุมนุมกันอยู่ที่ศาลาชมสวนเพื่อรอเวลาตลาดหุ้นเปิด ช่วงนี้ตลาดหุ้นขึ้นดี บรรดาสมาชิกนักลงทุนก็หน้าตาแจ่มใสกันดี

“เอ วันนี้ทำไมไม่เห็นนายจ๋อ” ยีราฟถามลอยๆ

“นั่นสิฮะ หรือว่ากินกล้วยแล้วท้องเสีย แอบนอนอยู่” กระต่ายน้อยแทะแครอทไปคุยไป

พูดยังไม่ทันขาดคำก็เห็นลิงจ๋อห้อยโหนมาตามกิ่งไม้และกระโดดเข้ามาในศาลา ในมือถือกระดาษแผ่นหนึ่ง

“แย่แล้ว ลุงแมวน้ำ ดูข่าวนี้สิ ฟองสบู่อสังหาฯแตกแล้ว” ลิงพูดด้วยสีหน้ากังวล “ยังงี้ต่อไปตลาดหุ้นก็คงเละเป็นโจ๊กเลย ไหนลุงบอกว่าทะยานสู่พรมแดนใหม่ไง”

บรรดาสมาชิกต่างชะโงกมาดูกระดาษที่ลิงถือมา ปรากฏว่าเป็นข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เมื่อได้อ่านข่าวต่าก็ร้องกันอื้ออึง

“แย่แล้วๆ คราวนี้ต้องตายแน่ๆ” ยีราฟบ่น

“ใครๆก็พูดกันว่ากระต่ายตื่นตูม แต่นี่ยีราฟตื่นตูม กระต่ายยังไม่ตกใจเลย ฮิฮิ” กระต่ายน้อยแทะแครอทหน้าระรื่น

“ก็เพราะเธอยังไม่รู้อะไรน่ะสิ ใครที่ได้ผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งมาจึงจะเข้าใจอย่างลึกซึ้ง” ยีราฟค้อนกระต่ายน้อย

“อ้าว เดี๋ยวก่อนสิ อย่าเพิ่งตื่นตระหนก ทำราวกับว่าตลาดหุ้นจะเจ๊งภายในวันนี้ยังงั้นแหละ” ลุงแมวน้ำพูด “นายจ๋อลองให้คำจำกัดความหน่อยสิว่าประโยคที่ว่า ฟองสบู่อสังหาฯแตก คืออะไร”

“เอ้อ เดี๋ยว ขอคิดก่อน” ลิงอึ้ง จากนั้นคิดอยู่นาน “ก็คงเหมือนตอนวิกฤตต้มยำกุ้งนั่นแหละมั้ง ราคาบ้านและที่ดินตกอย่างรวดเร็ว ตลาดหุ้นก็พังไปด้วย ใช่ไหมครับลุง ในช่วงไม่กี่ปีมานี้มีฟองสบู่อสังหาฯแตกกันหลายประเทศเลย อย่างอเมริกาไง แล้วก็จีน เวียดนามนี่ก็ได้ยินมาว่าฟองสบู่เพิ่งแตกไปไม่ใช่หรือครับ ผลที่ตามมาคือตลาดหุ้นพังระเนระนาด”

“นายจ๋อติดตามข่าวเศรษฐกิจต่างประเทศเยอะเลยนะเนี่ย” ลุงแมวน้ำชม

“ดูจากทีวีน่ะลุง เดี๋ยวนี้ผมชอบดูข่าวเศรษฐกิจ แล้วตีออกมาเป็นหุ้น ว่าหุ้นไหนน่าจะได้ประโยชน์ หุ้นไหนน่าจะเสียประโยชน์ จะได้เข้าถูกไงครับ” ลิงจ๋อพูด

“ยังงี้นี่เอง” ลุงแมวน้ำหัวเราะ “ที่นายจ๋อพูดมาก็มีส่วนถูก ที่นี้ลองฟังตามความเข้าใจของลุงบ้างก็แล้วกัน”

ทบทวนวิกฤตต้มยำกุ้ง วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ และฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น จีน และเวียดนาม

ลุงแมวน้ำพูดจบก็ล้วงเข้าไปในหูกระต่าย หยิบกระดาษออกมาปึกหนึ่ง

กราฟดัชนีราคาบ้านเปรียบเทียบใน 3 ประเทศ คือ สหรัฐอเมริกา จีน และญี่ปุ่น ในช่วงปี 2000-2014 ของนิตยสาร The Economist

“เราลองมาดูภาพนี้กัน นี่เป็นดัชนีราคาบ้าน ดูที่เส้นสีน้ำเงินและกรอบสีน้ำเงินก่อน สีน้ำเงินนี่คือดัชนีราคาบ้านของสหรัฐอเมริกา

“จะเห็นว่าดัชนีราคาบ้านในช่วงปี 2006-2012 ลดลง คะเนด้วยสายตาจากกราฟ ราคาบ้านในอเมริกาตกลงไปถึงจุดต่ำสุดประมาณ -30% นี่คือค่าเฉลี่ย แต่ว่าในแต่ละพื้นที่ของประเทศก็อาจลดลงมากหรือน้อยกว่านี้

“สาเหตุของวิกฤตอสังหาฯในอเมริกาเกิดจากการบริหารจัดการสินเชื่ออสังหาฯผิดพลาด มีการเอาสินเชื่อด้อยคุณภาพมาออกเป็นตราสารทางการเงินแบบพิสดารและมีการเก็งกำไรกันยกใหญ่ สุดท้ายจึงพัง เป็นวิกฤตเศรษฐกิจของอเมริกาและลามไปทั่วโลก

“เอาละ ทีนี้มาดูดัชนีราคาบ้านของจีนกันบ้าง ดูที่เส้นสีน้ำตาล และกรอบสีน้ำตาล

“เส้นสีน้ำตาลคือดัชนีราคาบ้านโดยเฉลี่ยทั้งประเทศจีน จะเห็นว่าเมื่ออเมริกาเกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ ผลของวิกฤตเศรษฐกิจในอเมริกาไม่ได้กระทบต่อเศรษฐกิจจีนเพราะในช่วงนั้นจีนกำลังจัดโอลิมปิกอยู่ เศรษฐกิจอู้ฟู่เชียว เศรษฐกิจจีนเติบโตปีละกว่า 10% ราคาอสังหาริมทรัพย์ตามหัวเมืองเศรษฐกิจพุ่งอย่างรวดเร็ว อย่างเช่น เมืองฝูโจว หังโจว หนานหนิง ชิงเต่า เซี่ยงไฮ้ ฯลฯ ยิ่งฮ่องกงนี่ไม่ต้องพูดถึงเลย แพงแล้วแพงอีก จนต่อมาทางการจีนเห็นว่าเศรษฐกิจจีนร้อนแรงเกินไปและต้องการชะลอ จึงออกมาตรการต่างๆเพื่อสกัดความร้อนแรง ราคาอสังหาฯของจีนจึงตกลงมาบ้าง โดยในช่วงปี 2010-2012 ดัชนีราคาบ้านของจีนเป็นไปในทางทางไซด์เวย์ คือทรงตัว ไม่ขึ้นไม่ลง แต่หากมองเป็นรายเมือง เมืองที่เศรษฐกิจร้อนแรงราคาบ้านจะตกลงมามากหน่อย เมืองในชนบทราคาค่อยๆขยับขึ้นก็มี เฉลี่ยกันแล้วจึงเป็นทิศทางราคาแบบทรงตัว แต่แค่นี้นักธุรกิจ นักลงทุนก็ร้องจ๊ากกันแล้ว เพราะการหยุดก้าวไปข้างหน้าก็เหมือนกับการถอยหลัง คนที่ชินกับราคาอสังหาฯที่ขึ้นอย่างต่อเนื่องมานับสิบปี พอมาเจอราคาตกบ้างก็บอกว่าฟองสบู่อสังหาฯจีนแตก

“ดูอย่างเช่นในปี 2014 นี้ ราคาบ้านในเมืองใหญ่หลายเมือง เช่น ปักกิ่ง มีราคาลดลงบ้างนิดหน่อย ยังไม่ถึง -1% เลย แต่ก็ทำให้แตกตื่นกันแล้ว ก็พูดเรื่องฟองสบู่อสังหาฯจีนแตกกันอีก

“ในความเห็นของลุง เรื่องอสังหาฯของจีนนั้นเกิดฟองสบู่เพียงในบางเมือง และโดนสกัดเอาไว้เสียก่อน ลุงยังไม่คิดว่าจีนจะเกิดวิกฤตเศรษฐกิจในระดับประเทศ เศรษฐกิจจีนยังเข้มแข็งอยู่ การชะลอเศรษฐกิจให้เติบโตอยู่ในระดับ 6-7% ราคาอสังหาย่อมตกลงมาบ้างในบางพื้นที่ แต่กลับทำให้ลุงมีความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจจีนและเชื่อมั่นในวิสัยทัศน์ของผู้นำจีนรุ่นที่ 5 นี้เพิ่มขึ้นเสียอีก

“ทีนี้ก็มาพูดถึงเวียดนามกันบ้าง เมื่อปี 2010-2013 ราคาอสังหาเวียดนามก็ตกลงเช่นกัน ลุงไม่มีภาพให้ดู ข้อมูลหายากหน่อย แต่เท่าที่รู้มาคือเฉลี่ยแล้วลงไปลึกถึงประมาณ -30% แต่ในบางพื้นที่ก็ลงลึกถึง –50% ก็มี ตอนนี้ค่อยๆเริ่มฟื้นตัวแล้ว

“เวียดนามนั้นเป็นประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ เป็นเด็กกำลังโต หากมองเป็นคลื่นอีเลียตก็เป็นช่วงคลื่น 2 เข้าคลื่น 3 ประมาณนั้นแหละ เศรษฐกิจอาจผันผวนสูง ช่วงที่ผ่านมา เวียดนามมีปัญหาราคาอสังหาฯพุ่งอย่างรวดเร็วพร้อมกับค่าครองชีพและอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งเร็วเช่นกัน พอเศรษฐกิจไม่ดี ราคาอสังหาฯก็ร่วงรุนแรงเพราะก่อนหน้านี้ขึ้นมาแรง แต่เพียงไม่กี่ปีก็ค่อยๆเริ่มฟื้น

“ทีนี้มาดูกราฟเส้นสุดท้ายกัน กราฟสีครีม อยู่ล่างสุด นั่นคือราคาบ้านของประเทศญี่ปุ่น ราคาบ้านของญี่ปุ่นลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาถึง 20 ปี ต่างจากอเมริกา จีน และเวียดนามที่ลุงเล่าให้ฟังมาแล้วที่ฟื้นตัวได้ในเวลาเพียงไม่กี่ปี อันนี้แหละที่ลุงว่าเป็นฟองสบู่แตกของจริง”

ลุงแมวน้ำคลี่กราฟให้ดูอีกภาพหนึ่ง และพูดว่า

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน และดัชนีราคาคอนโดมิเนียมของไทย ตั้งแต่ปี 2008-2014 รายไตรมาส ของธนาคารแห่งประเทศไทย

“ภาพนี้เป็นดัชนีราคาบ้านของไทย จัดทำโดยธนาคารแห่งประเทศไทย แบ่งเป็นดัชนีราคาบ้านเดี่ยวกับราคาคอนโดมิเนียม ข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยก็มีเพียงย้อนไปถึงปี 2008 เท่านั้น ไม่ได้มีย้อนไปถึงช่วงต้มยำกุ้ง

“ลุงจะเล่าภาพเศรษฐกิจในช่วงก่อนต้มยำกุ้งให้ฟังก็แล้วกัน ในราวปี 2537 (1994) ช่วงนั้นเป็นช่วงที่เศรษฐกิจไทยบูมมาก ราคาบ้านและที่ดินขึ้นอย่างร้อนแรงจริงๆ แค่ใบจองบ้านหรือคอนโดก็เก็งกำไรด้อย่างงาม สมมติว่าจองวันนี้ พรุ่งนี้เอาไปขายต่อ ได้กำไรเป็นหมื่นแล้ว นี่แค่ขายใบจอง ตอนนั้นใครก็กระโดดเข้ามาในวงการอสังหาฯ ช่างทำผมก็กลายเป็นนายหน้าค้าที่ดินเนื่องจากอยู่ในแวดวงคุณหญิงคุณนาย เรื่องคุยและข่าวสารในร้านทำผมมีเยอะแยะ จึงผันตัวไปเป็นนายหน้าค้าที่ดิน

“ตอนนั้นผู้รับเหมารายเล็กก็ยกระดับตัวเองเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหา คือเป็นดีเวลอปเปอร์เสียเลย ทั้งๆที่วิศวกรก็ไม่มี สถาปนิกก็ไม่มี แต่ก็อัปเกรดตนเองจนเป็นดีเวลอปเปอร์ได้ รวมทั้งใครสักคนที่มีที่ดินเปล่าสักแปลงก็ผันตนเองมาเป็นเจ้าของโครงการอสังหาฯได้ด้วยการสร้างทาวน์เฮ้าส์แบบ 9 ยูนิต คือสร้าง 9 ยูนิตนี่ไม่ต้องไปจดทะเบียนจัดสรร ทำกันได้ง่ายๆเลย รวยกันไปไม่รู้เรื่อง

“ด้านสินเชื่ออสังหาก็ปล่อยง่าย ให้ราคาสูง ก็เหมือนคนที่ซื้อหุ้นใช้มาร์จินหรือเทรดฟิวเจอร์สโดยมีเงินสดเพียงนิดหน่อยนั่นแหละ

“ยุคต้มยำกุ้งนั้นเกิดจากต่างชาติโจมตีค่าเงินบาท เราต่อสู้ค่าเงิน แต่ในที่สุดก็พ่ายแพ้และทุนสำรองหมดหน้าตัก ต่อมาจึงมีการลดค่าเงินบาท มีธนาคารล้ม ไฟแนนซ์ล้ม ธุรกิจล้ม ปัญหาจึงได้ลามเป็นไฟลามทุ่ง อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะผู้ที่ใช้เงินหมุนหรือใช้สินเชื่อเยอะๆ พอระบบธนาคารเสียหาย วงจรเงินสดโดนตัดปุ๊บ ก็พังเป็นโดมิโนเลย

“แต่ในยุคนี้ต่างออกไป ธนาคารและบริษัทอสังหาฯที่อยู่รอดมาจนถึงปัจจุบันได้รับบทเรียนอย่างแสนสาหัสมาแล้ว ดังนั้น ตอนนี้ภาคธนาคารมีความเข้มแข็ง ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ บริษัทอสังหาฯเองก็ระวังในการทำธุรกิจ ส่วนใหญ่จะมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E ratio) ต่ำ และตอนนี้ใช่ว่าใครๆก็จะโดดเข้ามาในวงการอสังหาฯได้ ส่วนการขายใบจองเก็งกำไรก็พอมีบ้าง แต่ไม่ดุเดือดเหมือนสมัยก่อน ดังนั้นที่ลุงมองคือสภาพการณ์ในปัจจุบันแตกต่างจากเมื่ออดีตมาก

“อีกอย่างหนึ่ง ลองดูที่กราฟสิ ตั้งแต่ปี 2008 ที่อเมริกามีวิกฤต จีนชะลอตัว แต่ดัชนีราคาบ้านและคอนโดของไทยขึ้นต่อเนื่องมาตลอดเลย แม้ว่าราคาคอนโดมิเนียมจะดูขึ้นเร็วสะท้อนการเก็งกำไรสูงแต่ในภาพรวมยังดูดี แต่...” ลุงแมวน้ำทิ้งท้าย

“แต่อะไรจ๊ะลุง ขมวดเป็นปมอีกแล้ว” ยีราฟขมวดคิ้ว “กำลังฟังเพลินๆอยู่”

“แต่ลุงคอแห้ง หิวน้ำปั่นล่ะสิ” ลิงดักคอ

“ใช่แล้วคร้าบ ขอเอาไว้คุยต่อคราวหน้าละกัน ลุงขอพักหน่อย” ลุงแมวน้ำหัวเราะ