อสังหาริมทรัพย์ไทยใกล้ฟองสบู่แตกหรือยัง (4)

“Toward a New Frontier” Series บทความชุด “ทะยานสู่พรมแดนใหม่”

ล้นตลาดเป็นเรื่องปกติ ไม่ได้แปลว่าเกิดฟองสบู่

“ลุงแมวน้ำนี่โลกสวยเสมอเลยนะ” ลิงจ๋อพูด

“ขอบคุณที่ชมคร้าบ” ลุงแมวน้ำปลื้มใจ

“โห น้าจ๋อประชดแล้วยังลุงไม่รู้ตัวอีก” กระต่ายน้อยหัวเราะขำ

“อ้าว ประชดหรอกเหรอ นึกว่ากำลังชม” ลุงแมวน้ำหัวเราะไปด้วย “ที่จริงโลกนี้มีเรื่องเศร้าหมองมากมาย คิดแต่เรื่องเศร้าๆจิตใจก็หดหู่ การคิดบวกเอาไว้บ้างถือว่าเป็นเครื่องป้องกันสุขภาพจิตของเรา”

ลิงค้นกองกระดาษที่ลุงแมวน้ำหยิบออกมาแสดง พร้อมกับหยิบรูปใบหนึ่งออกมาชูไว้ และพูดว่า

ผลสำรวจตลาดอาคารชุดในประเทศไทย ปี 2557

“ที่ลุงแมวน้ำบอกว่ากรุงเทพฯยังเติบโตได้อีกมาก และยังบอกว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทำอภิมหาโครงการนั้นโครงการนี้ แล้วตารางแผ่นนี้ลุงจะอธิบายยังไง” จำนวนคอนโดมิเนียมทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดเหลือบานเบอะ ยังงี้ลุงยังว่าไม่เกิดฟองสบู่อีกหรือครับ”

ภาพที่ลิงจ๋อค้นมาจากกองกระดาษของลุงแมวน้ำนั้นเป็นกราฟิกแสดงจำนวนคอนโดมิเนียมที่ล้นตลาดทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ที่เป็นข่าวในหนังสือพิมพ์เมื่อปลายปี พ.ศ. 2557 หรือปีที่แล้วนี่เอง

“นั่นสิจ๊ะลุง คอนโดเหลือมากมายก่ายกอง ฉันก็ว่าฟองสบู่จะแตกแล้วมั้ง” ยีราฟพูดด้วยน้ำเสียงวิตกจริต สุดท้ายก็กรีดร้อง “กรี๊ดดดดดดด หุ้นของฉันต้องร่วงแน่ๆ ขาดทุนยับอีกแล้ว”

ลุงแมวน้ำรีบเอาปลายครีบอุดหู

“แม่ยีราฟระวังกรมควบคุมมลพิษมาจับตัวไปนะ” ลุงแมวน้ำเตือน

“กรมควบคุมมลพิษจะมาจับฉันไปทำไมเหรอ ฉันไม่ได้ทำอะไรผิดนี่” ยีราฟงง

“ก็แม่ยีราฟสร้างมลพิษทางเสียงอยู่นี่ไง เกิน 120 เดซิเบลแล้วมั้ง” ลุงแมวน้ำถอนหายใจด้วยความอิดหนาระอาใจ

“เชอะ ให้มาจับลุงแมวน้ำไปก็แล้วกัน” ยีราฟค้อน “ว่าแต่ลุงจะอธิบายภาพนี้ยังไง”

“ล้นตลาดก็ล้นตลาดสิ ภาวะล้นตลาดกับภาวะฟองสบู่ไม่เหมือนกัน แม่ยีราฟต้องแยกแยะประเด็นนี้ให้ออกก่อน” ลุงแมวน้ำพูด “ภาวะอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาดหรือที่เรียกว่าโอเวอร์ซับพลาย (over supply) นั้นเป็นภาวะที่เกิดขึ้นได้เสมอๆ จะเรียกว่าเป็นภาวะปกติก็ได้”

“อ้าว ไม่เหมือนกันหรอกเหรอครับ แถมยังเป็นเรื่องปกติเสียอีก มันยังไงกัน” ลิงก็สงสัย

“ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจธรรมชาติของการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์กันเสียก่อน” ลุงแมวน้ำอธิบาย “โดยปกติแล้วเมื่อมีทำเลเกิดใหม่ที่เหมาะที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทำเลนั้นๆก็จะมีผู้ประกอบการแห่กันไปทำโครงการ เรียกว่าแข่งกันไปชิงก้อนเค้ก จากนั้นโครงการต่างๆในย่านนั้นก็จะเกิดขึ้นมากมาย จากนั้นกำลังซื้อจะค่อยๆเกิดขึ้นและดูดซับอุปทาน (supply) ไป ดังนั้นในช่วงที่ผู้ประกอบการแห่กันไปยึดหัวหาดในทำเลใหม่ ตอนนั้นแหละที่ทำเลนั้นเกิดภาวะอุปทานล้นตลาด แต่ว่าหลังจากนั้นก็จะมีกำลังซื้อมาดูดซับไปจนเข้าสู่ภาวะสมดุล ดังนั้นลุงจึงบอกว่าภาวะล้นตลาดนั้นเกิดขึ้นได้เสมอและอาจถือได้ว่าเป็นเรื่องปกติ แตกต่างจากภาวะฟองสบู่”

“ยังไม่ค่อยเข้าใจเลยจ้ะลุง” ยีราฟพูด “ลุงอธิบายอีกทีได้ไหม”

กรณีศึกษา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้าสีม่วง ล้นตลาดแต่ไม่ใช่ฟองสบู่

“ยังงั้นลุงยกตัวอย่างกรณีศึกษาให้ดูกันดีกว่า จะได้เข้าใจได้ง่ายขึ้น ดูจากของจริงกันเลย นั่นคือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วง เตาปูน-บางใหญ่ โครงการนี้อยู่ในช่วงคาบเกี่ยวระหว่างกรุงเทพฯกับนนทบุรี แม้ว่าจะเป็นโครงการในกรุงเทพฯ แต่หากเข้าใจเราก็สามารถอธิบายภาพภาวะอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาดในต่างจังหวัดได้ด้วยเช่นกัน” ลุงแมวน้ำพูด

ลุงแมวน้ำล้วงครีบเข้าไปในหูกระต่าย ควานหาอะไรในหูกระต่ายชั่วครู่ จากนั้นก็ดึงกระดาษออกมาอีกปึกหนึ่ง และพูดว่า

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงเตาปูน บางใหญ่

“เราค่อยๆมาดูกันทีละภาพ” ลุงแมวน้ำพูดพลางแสดงภาพแรกให้บรรดาสมาชิกคณะละครสัตว์ขาหุ้นได้ดูกัน “รถไฟฟ้าสายสีม่วงนี่แบ่งออกเป็นสองช่วง เราจะคุยกันเฉพาะช่วงเตาปูนไปบางใหญ่ เส้นทางจากเตาปูนไปบางใหญ่ก็ไปทางถนนติวานนท์ แยกแคราย จากนั้นตามแนวถนนรัตนาธิเบศร์ ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่สะพานพระนั่งเกล้า และไปผ่านอำเภอบางใหญ่ จุดสุดทางหรือสถานีสุดท้ายคือคลองบางไผ่ อยู่ในอำเภอบางบัวทอง จากสถานีสุดท้ายเลยไปอีกหน่อยก็เป็นตลาดบางบัวทอง และเข้าสู่จังหวัดสุพรรณบุรีได้

ถนนรัตนาธิเบศร์ใน พ.ศ. 2528 สภาพยังเป็นชนบทอยู่

“เรามาดูภาพเก่ากันหน่อย ดูขำๆ สมัยก่อนเมื่อปี พ.ศ. 2528 ถนนรัตนาธิเบศร์เป็นดังในภาพที่เห็น สองข้างทางมีแต่ต้นไม้ สภาพเป็นท้องที่ชนบท

กราฟเปรียบเทียบราคาที่ดินถนนรัตนาธิเบศร์ในช่วงปี พ.ศ. 2537 ถึง 2547

“ทีนี้เรามาดูราคาที่ดินย่านถนนรัตนาธิเบศร์กันเล่นๆ ลุงมีข้อมูลช่วงปี 2537 ถึงปี 2547 ในเชิงเปรียบเทียบอยู่ ปรากฏราคาที่ดินในปี พ.ศ. 2537 คิดให้เป็น 100%  หรือเปรียบเป็นราคาตารางวาละ 100 บาท พอมาถึงปี พ.ศ. 2547 ราคาที่ดินขยับขึ้นมาเป็น 113% หรือตารางวาละ 113 บาทนั่นเอง ในรอบสิบปีราคาขยับขึ้นนิดเดียว

“ส่วนหนึ่งเป็นเพราะช่วงนั้นเราผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งด้วย ซึ่งประเด็นนั้นเราไม่ไปลงรายละเอียด แต่หลังจากมีโครงการรถไฟฟ้าผ่านย่านนี้ โดยเริ่มต้นโครงการในปี 2548 พอรู้แนวรถไฟฟ้าและแนวเวนคืนแล้ว ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างก็แห่กันไปลงโครงการตามแนวรถไฟฟ้าเส้นนี้ ใครไปก่อนหรือที่เรียกว่า first mover ก็ได้เปรียบ เพราะว่าเลือกทำเลที่ดินสวยๆได้ก่อนและขึ้นโครงการได้ก่อน ซึ่งก็คือการไปยึดหัวหาดเอาไว้นั่นเอง

“โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆนี้ใครเข้าก่อนก็ได้ก่อน และเป็นเรื่องสำคัญด้วย เนื่องจากผู้ที่เข้าไปยึดหัวหาดทำโครงการตั้งแต่ในปีแรกหรือปีที่สองนั้นได้ทำเลดีกว่าและดูดกำลังซื้อในพื้นที่ไปมากแล้ว ผู้ประกอบการที่ตามเข้าไปในปีที่สามและปีที่สี่ช่วงนั้นจะเกิดภาวะโอเวอร์ซับพลายหรือว่าอุปทานล้นตลาดสำหรับในย่านนั้นแล้ว หากเป็นทำเลดีจริงๆก็ยังขายได้ แต่หากเป็นทำเลชั้นรองก็ต้องรออีกนานหลายปีกว่ากำลังซื้อ (อุปสงค์) จะค่อยๆดูดซับอุปทานรุ่นหลังไปได้หมด 

“ท้ายที่สุดอุปสงค์และอุปทานจะเข้าสู่ดุลยภาพ โดยหากผู้ประกอบการที่มาทีหลังไม่ประเมินสถานการณ์ให้ดีแล้ว ผู้มาทีหลังอาจเจ็บตัวได้ เพราะเป็นช่วงอุปทานล้นตลาด แต่หากรู้จักประมาณตน หากเห็นว่าไม่น่าเสี่ยงก็ไปดูทำเลที่อื่นๆแทน ผู้ประกอบการรายนั้นก็รอดตัวไป ดังนั้นที่ว่าโครงการเจ๊งหรือขายไม่ออก หรือว่าล้นตลาด มักเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการที่มาทีหลังและไม่ศึกษาตลาดให้ดีพอ เช่น ทำเลไม่ดีก็ยังพยายามขึ้นโครงการ ฯลฯ ส่วนผู้ที่เป็นรุ่นแรกๆนั้นสบายขายหมดไปนานแล้ว วัฏจักรของอสังหาริมทรัพย์ในเฉพาะพื้นที่ก็เป็นแบบนี้แหละ

สภาพของถนนรัตนาธิเบศร์ พ.ศ. 2528 กับในปัจจุบัน

“ที่ดินย่านถนนรัตนาธิเบศร์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาในปี 2557 เทียบเท่ากับ 700% ของเมื่อปี 2537 ทีเดียว โดยในปี 2548 อันเป็นปีที่เริ่มต้นโครงการรถไฟฟ้า ราคาที่ดินแถวนั้นที่ตารางวาละ 20,000 บาท พอมาในปี 2557 กลับกลายเป็นตารางวาละ 140,000 บาท คิดดูก็แล้วกันว่าโครงการรถไฟฟ้าทำให้ราคาทีดินและอสังหาริมทรัพย์ในย่านนั้นปรับตัวเพิ่มขึ้นมากเพียงใด แม้จนบัดนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมก็ยังผุดตามแนวรถไฟฟ้าสีม่วงนี้ โดยใครที่มีทำเลดีจริงๆก็ยังขายได้อยู่

ภาพแสดงโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน บางใหญ่ ตั้งแต่ก่อนปี 2557 และโครงการที่เปิดขายในปี 2557 (คลิกที่ตัวภาพเพื่อดูขนาดขยาย)

“เราลองมาดูภาพนี้กัน ภาพนี้ผังเป็นโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เราดูกันแต่เฉพาะคอนโดมิเนียมก็แล้วกัน จะได้ไม่งง

“จุดสีชมพูอ่อนๆคือโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายก่อนปี 2557 จะเห็นว่าคอนโดมิเนียมจะเกาะตามแนวรถไฟฟ้าอย่างใกล้ชิด พูดง่ายๆคืออยู่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าไม่ได้ ไม่เช่นนั้นขายได้ยาก

“ส่วนจุดสีแดงคือโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2557 จะเห็นว่าในปี 2557 ก็ยังมีโครงการเปิดตัวมากมายทีเดียว ซึ่งจุดสีแดงเหล่านี้แหละ วัฏจักรการขายก็เป็นเช่นที่ลุงแมวน้ำเล่ามา คือโครงการเดิมๆที่ยังขายไม่ออกก็ยังมีอยู่  ดังนั้นโครงการใหม่ที่เกิดขึ้นหากทำเลดีจริงก็ขายได้ หากทำเลไม่ดีก็ขายไม่ออก กลายเป็นอุปทานล้นตลาดสมทบกับของที่ขายไม่ออกเดิม

“ดังนั้น ที่ลุงอยากจะบอกก็คือ ภาวะล้นตลาดนั้นเกิดขึ้นเสมอในแต่ละพื้นที่ เพราะเป็นธรรมชาติการแข่งขันของผู้ประกอบการ แต่เมื่อล้นตลาดไม่มาก กำลังซื้อจะค่อยๆดูดซับอุปทานจนหมดไป ซึ่งกว่าจะดูดไปหมดจะใช้เวลานานเพียงใดยากบอกได้ ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจในช่วงนั้นๆด้วย ก็อาจต้องอาศัยเวลานานหน่อย”

“อือม์ พอเข้าใจแล้วครับลุง ถ้ายังงั้น ภาวะฟองสบู่ในความหมายของลุงคืออะไรละครับ ถ้าล้นตลาดกับฟองสบู่ไม่เหมือนกัน” ลิงยังสงสัยไม่หาย

“ภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ก็น่าจะทำนองเหตุการณ์ในปี 2537-2539 คือภาวะเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นทั่วทั้งประเทศ ช่วงนั้นใครๆก็สามารถกระโดดเข้ามาเป็นผู้ประกอบการได้ โครงการต่างๆขึ้นเอาๆโดยไม่มีการพิจารณาอย่างรัดกุม  สินเชื่อไม่มีขาดมือ เดินเข้าธนาคารก็ต้องได้สินเชื่อกลับมาทำโครงการ ไม่ธนาคารแห่งใดก็แห่งหนึ่งต้องปล่อยให้ ในแง่ลูกค้า ใครๆก็สามารถเอาใบจองคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรมาเก็งกำไรได้อย่างสบายๆ การขอสินเชื่อก็ทำได้ง่ายๆ สภาพตอนนั้นเป็นแบบนั้น

“แต่ว่าสภาพตอนนี้แตกต่างกัน ธนาคารระมัดระวังเรื่องสินเชื่อมากทั้งการปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการและสินเชื่อรายย่อย  ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เองก็ระมัดระวังตัว อีกทั้งประชาชนผู้ซื้อหรือผู้เก็งกำไรที่จะขอสินเชื่อก็ยังมีระบบเครดิตบูโรอีก ดังนั้นภาวะการเก็งกำไรอย่างสุดเหวี่ยงจึงไม่เกิดขึ้นในขณะนี้ เพราะระบบต่างๆเข้มงวดกว่าเดิมมาก

“แต่ภาวะล้นตลาดน่ะมีอยู่จริง ก็ดังที่นายจ๋อเอาข่าวมาให้ดูนั่นแหละ ว่าโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดหยุดขายกลางคัน คืนเงินผู้ซื้อ ที่เป็นเช่นนั้นน่ะเป็นเรื่องดี ไม่ใช่เรื่องน่ากลัว เพราะว่าเปรียบได้กับการยั้งมาที่ริมหน้าผาทัน ไม่ทันจะหล่นลงหน้าผา อุปทานก็จะได้ไม่ล้นตลาดมากเกินไปยังไงล่ะ นี่คือการระวังตัวของผู้ประกอบการ สภาพเศรษฐกิจในต่างจังหวัดตอนนี้กำลังซื้อหดหายไปจริงเนื่องจากราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง

“สำหรับตลาดในต่างจังหวัดตอนนี้ลุงก็ยังมองว่าเป็นภาวะล้นตลาด ยังไม่ใช่ฟองสบู่ และแน่นอน ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ผู้ประกอบการบางรายอาจเจ็บตัวได้ เพราะประชาชนขาดกำลังซื้อ แต่ก็เป็นภาวะชั่วคราว หากมองยาวหน่อยก็ยังไปต่อได้ ส่วนในกรุงเทพฯนั้น ตอนนี้ที่เป็นอภิมหาโครงการยังขายได้สบายๆ ยิ่งหรูยิ่งขายได้”

“ถ้ายังงั้นลุงแมวน้ำคิดว่าตอนนี้ลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้ไหมครับ” ลิงถาม

“ดังที่ลุงเคยบอกไว้ ว่านับจากนี้ไปคือยุคทองของอสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่ว่าเราต้องรู้จักเลือกลงทุน ไม่ใช่อะไรก็ได้” ลุงแมวน้ำตอบ

“ถ้าอย่างนั้นลุงก็บอกผมหน่อยสิ ตัวไหนดี” ลิงถามอีก

“ถามยังกับจะซื้อเลขท้ายสองตัว” ลุงแมวน้ำหัวเราะ “ที่นายจ๋อถามว่าตอนนี้อสังหาริมทรัพย์เกิดฟองสบู่ไหม ลุงก็ตอบให้แล้ว ส่วนที่ว่าจะเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างไรนั้นลุงขอเก็บเอาไว้คุยในวันหลังก็แล้วกัน”