อสังหาริมทรัพย์ไทยใกล้ฟองสบู่แตกหรือยัง (3)

“Toward a New Frontier” Series บทความชุด “ทะยานสู่พรมแดนใหม่”

ตึกซูเปอร์ทาวเวอร์ ย่านพระราเก้า-รัชดาภิเษก จะขึ้นตำแหน่งสูงที่สุดในเอเชียเมื่อสร้างเสร็จ สูง 125 ชั้น มูลค่าโครงการทั้งบริเวณประมาณ 1.2 แสนล้านบาท

จับตาดีลใหญ่ค่ายอสังหาริมทรัพย์ แฝงนัยบอกทิศทางอสังหาฯ

“ในปี 2556 จนถึงต้นปี 2558 นี้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างใหญ่หลวงในวงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะเกิดดีลหรือว่าข้อตกลงทางธุรกิจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมากมาย และเป็นมูลค่ามหาศาล หรือหากจะพูดให้เจาะจงอีกหน่อยก็คือเกิดการร่วมทุนและการเทกโอเวอร์กันเป็นมูลค่ามหาศาลทั้งในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาดหลักทรัพย์” ลุงแมวน้ำพูด

“มียังงั้นด้วยเหรอลุง ลุงลองยกตัวอย่างหน่อยสิครับ” ลิงถาม

“ลุงจะยกตัวอย่างผู้ประกอบการรายใหญ่นอกตลาดหลักทรัพย์เข้ามาเทกโอเวอร์กิจการใจตลาดเพื่อเข้าตลาดทางอ้อม (back door listing) ก็ได้แก่

รวมดีลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในปี 2014 มูลค่าของดีลรวมกันนับแสนล้านบาท

“กลุ่มบริษัท สิงห์ พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ของตระกูลภิรมย์ภักดี ค่ายน้ำดื่มสิงห์ เทกโอเวอร์บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ จากนั้นหุ้น RASA ก็เปลี่ยนชื่อเป็น S มูลค่ากิจการก็ระดับ 7-8 พันล้านบาท นี่คือการที่ค่ายสิงห์เข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ทางอ้อม และนอกจากนี้ยังมีข่าวจะเทกโอเวอร์กิจการอสังหาเพิ่มเติมอีกด้วย

“กลุ่มสิริวัฒนภักดีเทกโอเวอร์หุ้น UV และใช้ UV เทคโอเวอร์หุ้น GOLD จากนั้นใช้ GOLD เทกโอเวอร์ KLand ดีลชุดนี้ค่อนข้างซับซ้อน แต่สรุปก็เป็นการเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มสิริวัฒนภักดี

“ให้สังเกตว่าสองดีลนี้เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่นอกตลาด มีที่ดินในมือค่อนข้างมากและต้องการนำมาพัฒนาให้เกิดมูลค่าทางธุรกิจ นอกจากนี้ยังมีกลุ่ม KPN ของตระกูลณรงค์เดชที่เตรียมตัวเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

“ทีนี้เรามาดูกลุ่มผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และทำดีลเทกโอเวอร์บ้าง ลองดูตัวอย่างกัน

“พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)(PF) เปิดเผยว่า การเข้าซื้อกิจการบริษัท ไทยพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (TPROP) ดีลนี้หลักพันล้านบาท

“NPARK เทกโอเวอร์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเครือ BTS โดยการแลกหุ้น ดีลนี้หลักหมื่นล้านบาท

“WHA เทกโอเวอร์ HEMRAJ ดีลนี้ก็ระดับหลายหมื่นล้านบาท เป็นการควบรวมกิจการในกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม คลังสินค้า ซึ่งเป็นธุรกิจในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

“BMCL ควบรวม BECL คือรถไฟฟ้าใต้ดินควบรวมกับทางด่วนนั่นเอง นี่ก็มองว่าเป็นดีลทางอสังหาริมทรัพย์ได้เพราะโครงการขนส่งมวลชนมีเรื่องการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควบคู่ไปด้วย

“นอกจากนี้มาดูดีลธุรกิจที่เป็นการร่วมทุนบ้าง มีทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ ลองดูตัวอย่าง

“กลุ่ม BTS ร่วมทุนกับ SIRI จะเห็นว่ากลุ่ม BTS ต้องการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียงระบบราง โดยอสังหาฯเพื่อขายจะร่วมทุนกับแสนสิริ ส่วนอสังหาเพื่อการให้เช่าจะไปทำกับ NPARK ดูมีการแบ่งบทบาทกันค่อนข้างชัด

“กลุ่ม ซี.พี.จับมือสยามพิวรรธน์ (เครือเดอะมอลล์) สัดส่วนลงทุน 50:50 ลงทุนอภิมหาโครงการ ไอคอนสยาม บนเนื้อที่ 50 ไร่ ถ.เจริญนคร มูลค่าลงทุนกว่า 5 หมื่นล้าน

“นี่ยังไม่หมดนะ ลุงแค่ยกตัวอย่างรายใหญ่ๆเท่านั้น รวมมูลค่าของดีลธุรกิจใหญ่ๆเท่าที่ลุงเล่ามานี่ก็เป็นแสนล้านบาทแล้ว นอกจากนี้ยังมีของศุภาลัย ธนาสิริ เอพี และยังมีดีลของรายขนาดกลางอีกด้วย ซึ่งรวมแล้วก็เยอะมาก จำไม่หมดเลยทีเดียว”

“แล้วที่ลุงเล่ามาทั้งหมดนี่จะบอกอะไรฮะ” กระต่ายน้อยกะพริบตากลมโตถามบ้าง “ผมยังไม่เข้าใจเลย”

“ลุงกำลังเล่าเพื่อให้เกิดคำถามว่าทำไมผู้ประกอบการรายใหญ่ ทุนมหาศาล จึงกระโดดเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์กันมากมายในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน พวกนี้ไม่ได้สุ่มสี่สุ่มห้าเข้ามาทำโครงการหรอก ผู้ประกอบการรายใหญ่ทุนหนาเหล่านี้ต่างก็มองออกว่าต่อไปธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตได้อีกมากมาย จึงได้วางแผนเข้ามาทำโครงการน่ะสิ”

อภิมหาโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

“เมื่อครู่นี้ลุงแมวน้ำคุยในแง่ของดีลธุรกิจขนาดใหญ่ให้ฟัง สะท้อนให้เห็นถึงมุมมองของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เสริมความมั่นคงแข็งแกร่งให้แก่กลุ่มของตนเองด้วยดีลทางธุรกิจต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการควบรวม ร่วมทุน ทีนี้หากเราจะมองถึงตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นโครงการใหญ่ๆก็มีที่น่าสนใจหลายโครงการ แต่ละโครงการเป็นหลักหมื่นล้านบาทถึงแสนล้านบาททั้งสิ้น เราลองมาดูกัน

“โครงการซูเปอร์ทาวเวอร์ (Super Tower) ย่านพระรามเก้าตัดกับรัชดาภิเษก ย่านนี้เป็นเขตธุรกิจใหม่ ราคาแพงระยับ อาคารซูเปอร์ทาวเวอร์นี้พัฒนาโดยกลุ่ม GLand สูง 125 ชั้น สูงที่สุดในเอเชียเลยทีเดียว หากรวมโครงการที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม อื่นๆเข้าไปด้วยก็มีมูลค่าโครงการราวหนึ่งแสนสองหมื่นล้านบาท

โครงการไอคอนสยาม โครงการหรูริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งเจริญนคร ธนบุรี มูลค่าราว 5 หมื่นล้านบาท

“โครงการไอคอนสยาม อยู่ในย่านเจริญนคร ฝั่งธนบุรี เป็นการร่วมทุนของกลุ่มซีพีกับกลุ่มเดอะมอลล์ มูลค่าโครงการราวห้าหมื่นล้านบาท เป็นอาณาจักรหรูอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อนในย่านฝั่งธนบุรี ซึ่งเดิมเป็นย่านเติบโตช้ากว่าฝั่งพระนครมาก ทั้งๆที่เป็นกรุงเทพฯด้วยกัน แต่ต่อไปธนบุรีจะเจริญอย่างรวดเร็ว

“นอกจากโครงการไอคอนสยามแล้ว ยังมีโครงการหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยาในย่านนี้อีกหลายโครงการทีเดียว ทั้งริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งพระนครและฝั่งธนบุรี

“โครงการมิกซ์ยูส (Mixed Use) โครงการหลายหมื่นล้านบาท เป็นอภิมหาโครงการอีกแห่งหนึ่ง อยู่ตรงสวนลุมไนท์บาซาร์เดิมนั่นเอง ข้างๆสวนลุมพินี กลุ่ม UV ของค่ายสิริวัฒนภักดีประมูลได้ไปทำโครงการ

โครงการเซ็นทรัลเวสต์เกต ย่านบางใหญ่ เป็นช้อปปิงมอลล์ใหญ่ระดับภูมิภาค มูลค่า 15,000 ล้านบาท

“เซนทรัลเวสต์เกต (Central WestGate) เป็นอภิมหาโครงการช้อปปิงมอลล์ทางฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ นั่นคือย่านบางใหญ่ มูลค่าหนึ่งหมื่นห้าพันล้านบาท

โครงการบางกอกมอลล์ และโครงการอื่นๆ ย่านบางนา

“บางกอกมอลล์ (The Bangkok Mall) โครงการหรูย่านกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก คือย่านบางนา เป็นโครงการของกลุ่มเดอะมอลล์ มูลค่าราวสองหมื่นล้านบาท แถวนั้นยังมีโครงการอื่นที่ช่วยเสริมสร้างความเจริญในพื้นที่อีกด้วย เช่น เมกาบางนา ศูนย์ประชุมไบเทค ฯลฯ

โครการยักษ์เหล่านี้ทยอยดำเนินการไปแล้ว นอกจากนี้ยังมีโครงการอื่นๆอีกที่ลุงไม่ได้กล่าวถึง ดังนั้นหากจะมองจากตัวโครงการขนาดใหญ่ต่างๆที่เกิดขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล


“นอกจากนี้ หากเรามาพิจารณาถึงโครงการรถไฟฟ้ามาหานะเธอ ปัจจุบันกรุงเทพฯมีโครงการรถไฟฟ้า 10 สาย 10 สี เปิดดำเนินการไปแล้วหลายเส้นทาง ปัจจุบันมีสถานีรถไฟฟ้าประมาณ 60 สถานี มีจุดตัด 3 จุดตัด ต่อไปเมื่อเปิดเต็มโครงการจะมีสถานีกว่า 200 สถานี และมีจุดตัดราว 24 จุด ทิศทางการเติบโตของโครงการอสังหาฯจะเกิดตามแนวรถไฟฟ้าและจุดตัดรถไฟฟ้า หากพิจารณาจากโครงการรถไฟฟ้า 10 สีก็จะเห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของกรุงเทพฯว่ายังเติบโตไปได้อีกมาก และนั่นแปลว่าทิศทางของอสังหาฯในกรุงเทพฯยังโตไปได้อีกมากด้วยเช่นกัน