อสังหาริมทรัพย์ไทยใกล้ฟองสบู่แตกหรือยัง (2)

“Toward a New Frontier” Series บทความชุด “ทะยานสู่พรมแดนใหม่”

กรุงเทพฯอดีตและปัจจุบัน ราวปี 2513 กับ 255x เป็นภาพถนนพระรามสี่ มองจากแยกศาลาแดงไปทางหัวลำโพง

หลังจากที่ลุงแมวน้ำดูดน้ำปั่นเรียบร้อยก็คุยต่อ

“ที่เมื่อกี้ลุงคุยค้างไว้ ลุงจะบอกว่า ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมของไทยยังดูดี แต่ว่าภาวะอุปทานบ้านและคอนโดมิเนียมล้นตลาดในยุคปัจจุบันจะเกิดขึ้นเสมอเป็นระยะ บางทีดูไปก็ชวนให้คิดว่าเป็นฟองสบู่นั่นแหละ ดังนั้นการลงทุนก็จะต้องมีความรู้ความเข้าใจอยู่บ้าง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนหรือเพื่อเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯจริง หรือการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และรับเหมาก่อสร้างในตลาดหุ้นก็ตาม”

“เอ๊ะ ยังไงกันจ๊ะลุง พูดให้เข้าใจง่ายๆหน่อยสิ เดี๋ยวก็บอกว่าดูดี เดี๋ยวก็บอกว่าล้นตลาด แล้วยังบอกว่าชวนให้คิดว่าเป็นฟองสบู่เสียอีก ลุงจะเอายังไงกันแน่” ยีราฟพูดด้วยน้ำเสียงกังวล

ชุมชนเมืองเติบใหญ่

“แม่ยีราฟยังไม่ต้องงุนงงไป เรื่องนี้เรายังต้องคุยกันอีกยาว เราจะค่อยๆมาดูกัน แล้วแม่ยีราฟจะหายงง” ลุงแมวน้ำพูด “ก่อนอื่นลุงขอเท้าความก่อนว่าแนวคิดในการลงทุนในยุคต่อไปนั้น ลุงแมวน้ำใช้ธีมในการลงทุนหรือว่าคาถาสำคัญอยู่ 2 ประโยค นั่นคือ ชุมชนเมืองเติบใหญ่ ประชากรสูงวัย เราจะมาดูเรื่องชุมชนเมืองเติบใหญ่ก่อนว่ามีธีมการลงทุนนี้ศักยภาพมากน้อยเพียงใด ลุงมีภาพที่น่าสนใจในอดีตและปัจจุบันมาให้ดูกันหลายภาพ”

ลุงแมวน้ำหยิบภาพปึกหนึ่งจากในหูกระต่าย จากนั้นยกขึ้นชูให้บรรดาสมาชิกได้ชมพร้อมๆกันทีละภาพ เมื่อสมาชิกเห็นภาพแรกต่างก็ร้องอู้ฮู

“ลองดูภาพนี้สิ นี่คือภาพถ่ายกรุงเทพฯในยุค 251x กับ 255x คือระยะเวลาต่างกันประมาณ 40 ปี สองภาพนี้เป็นสถานที่เดียวกัน นั่นคือ ถนนพระรามสี่ จากแยกศาลาแดงมองไปทางหัวลำโพง” ลุงแมวน้ำพูด

“เวลาห่างกัน 40 ปีอาคารสูงผุดขึ้นมามากมาย” ลิงจ๋ออุทาน

“ย้อนไปในยุค 20 ปีที่แล้วและก่อนหน้านั้น คิดง่ายๆก็คือ พ.ศ. 2540 และก่อนหน้านั้น กรุงเทพฯคือประเทศไทย ประเทศไทยคือกรุงเทพฯ หมายความว่าความเจริญต่างๆล้วนแต่กระจุกอยู่ในกรุงเทพฯ ในต่างจังหวัดนั้นมีบริษัทห้างร้านขนาดใหญ่น้อยมาก ดังนั้นผู้ที่เรียนจบและต้องการหางานดีๆทำก็ต้องมุ่งหน้าเข้าสู่กรุงเทพฯ เรียกได้ว่าถนนทุกสายมุ่งหน้าเข้าสู่กรุงเทพฯ

“แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันสภาพการณ์เปลี่ยนไป เราลองมาดูภาพอื่นๆกันต่อ”

ลุงแมวน้ำพูดพลางชูภาพให้ชมกันอีกทีละภาพ

จังหวัดนครราชสีมาหรือโคราช อดีตและปัจจุบัน เปรียบเทียบในปี พ.ศ. 2512 กับ 2556

“ปัจจุบันจังหวัดหัวเมืองหลายจังหวัดมีการเจริญเติบโตอย่างรวดเร็ว ภาพนี้คือภาพถ่ายทางอากาศของโคราชหรือจังหวัดนครราชสีมาในปี พ.ศ. 2512 กับ 2556 ลองเปรียบเทียบดูสภาพบ้านเมืองและตึกสูงดูสิ ในปัจจุบันโคราชมีคอนโดมิเนียมและอาคารสูงมากมายทีเดียว

จังหวัดเชียงใหม่ อดีตและปัจจุบัน เปรียบเทียบถนนห้วยแก้วย่านโรงแรมเชียงใหม่ฮลล์ในปี 2510, 2530 และ 2557

“ภาพนี้เป็นภาพถนนห้วยแก้ว ย่านโรงเรียมเชียงใหม่ฮิลล์ ลองสังเกตภาพในช่วงปี 2510 กับ 2530 สิ ในช่วงยี่สิบปปีนั้นถนนห้วยแก้วเปลี่ยนไปไม่มาก ส่วนใหญ่ยังเป็นต้นไม้อยู่ แต่เมื่อดูภาพถ่ายในปี 2557 จะเห็นว่ามีอาคารสูงเกิดขึ้นมากมาย นั่นคือความเจริญของเชียงใหม่ก็มาเร่งตัวในช่วงหลังนี่เอง

จังหวัดขอนแก่น อดีตและปัจจุบัน เปรียบเทียบระหว่างปี พ.ศ. 2535 กับ 2557

“ภาพนี้ก็เป็นจังหวัดขอนแก่นเปรียบเทียบกันระหว่างปี พ.ศ. 2535 กับ 2557 สองภาพนี้ไม่ใช่พิกัดสถานที่เดียวกัน แต่ลุงนำมาเทียบกันเพื่อให้เห็นบรรยากาศของบ้านเมืองและอาคารสูงในขอนแก่น เพื่อให้เรานึกภาพความเปลี่ยนแปลงออก

จังหวัดอุดรธานี อดีตและปัจจุบัน เปรียบเทียบย่านวงเวียนหลวงประจักษ์ระหว่างปี พ.ศ. 2510 กับ 2557

“ภาพนี้ก็เป็นภาพในจังหวัดอุดรธานี ตรงวงเวียนกรมหลวงประจักษ์ เปรียบเทียบกันในระยะเวลาห่างกัน 40 ปี คือ พ.ศ. 2510 กับ 2557

จังหวัดชลบุรี อดีตและปัจจุบัน ย่านแยกเฉลิมไทยระหว่างปี พ.ศ. 2490 กับ 255x

“ภาพนี้เป็นภาพถ่ายทางอากาศตรงแยกเฉลิมไทย จังหวัดชลบุรี ภาพเก่ากับภาพใหม่อายุต่างกันมากหน่อย คือ ห่างกันราว 60 ปี ระหว่าง พ.ศ. 2490 กับ 255x เมื่อก่อนเป็นทุ่งนาอย่างในภาพนั่นแหละ ปัจจุบันเรือกสวนไร่นาหมดไปกลายเป็นตึก อสังหาฯในย่านเมืองใหม่ ชลบุรี เป็นทำเลที่สร้างรายได้ มีนักลงทุนไปซื้อคอนโดและให้ชาวญี่ปุ่นเช่า ผลตอบแทนไม่เลวทีเดียว

ตลาดโรงเกลือ จังหวัดสระแก้ว ย่านนี้คึกคักจากการค้าชายแดน จังหวัดสระแก้วกำลังจะกลายเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ

“ภาพนี้เป็นภาพตลาดโรงเกลือ ชายแดนจังหวัดสระแก้วติดกับกัมพูชา เมื่อก่อนเป็นส่วนหนึ่งของจังหวัดอรัญประเทศแต่ต่อมาแยกเป็นจังหวัดใหม่คือจังหวัดสระแก้ว ภาพนี้ลุงไม่มีภาพในอดีต แต่ว่าพื้นที่แถวๆตลาดโรงเกลือนี้เมื่อก่อนก็ไม่มีอะไร เป็นเมืองชายแดนเล็กๆ ต่อมาการค้าชายแดนคึกคัก เมืองเล็กๆก็กลายเป็นเมืองที่เจริญเติบโต ดูโครงสร้างในปัจจุบันสิ มีอาคารอาณิชย์และคลังสินค้ามากมาย และกำลังจะมีคอนโดมิเนียมด้วย

“จากภาพเหล่านี้คงพอทำให้เราเห็นแล้วว่าปัจจุบันกรุงเทพฯไม่ใช่ประเทศไทยอีกต่อไปแล้ว ความเจริญเติบโตได้แผ่ขยายออกไปสู่ต่างจังหวัด เรามีหัวเมืองหลักและหัวเมืองรองหลายจังหวัดทีเดียว บางจังหวัดมีอัตราการเติบโตสูงกว่ากรุงเทพฯเสียอีก”

“อือม์ ชุมชนเมืองเติบใหญ่ เป็นยังงี้เอง” ลิงพึมพำกับตนเอง จากนั้นถามลุงแมวน้ำว่า “แล้วจังหวัดอะไรบ้างที่อัตราการเติบโตสูงกว่ากรุงเทพฯครับลุง”

อัตราการเติบโตของหัวเมือง

ลุงแมวน้ำหยิบกระดาษออกมาอีกปึกหนึ่งจากในหูกระต่ายและคลี่ออกมา

“เรามาดูภาพนี้กัน” ลุงแมวน้ำพูด “ก่อนอื่น ดูที่แผนที่ประเทศไทยก่อน แผนที่นี้มีการระบายสีที่อ่อนแก่แตกต่างกัน จังหวัดที่สีเข้มคือจังหวัดที่มีระดับจีดีพีรายจังหวัดสูง สียิ่งเข้มแปลว่าระดับจีดีพียิ่งสูง

“จากแผนที่จีดีพีนี้แสดงให้เห็นว่าจังหวัดที่มีจีดีพีสูงมากคือกรุงเทพฯและปริมณฑล และจังหวัดในภาคตะวันออก ส่วนจังหวัดที่มีจีดีพีสูงในลำดับรองลงมาก็กระจายอยู่ในภาคเหนือ กลาง อีสาน และใต้ ซึ่งก็คือหัวเมืองใหญ่ตามภาคต่างๆนั่นเอง”

“แล้วกราฟซ้ายมือในภาพล่ะลุง หมายความว่ายังไง” ลิงถาม

“สำหรับกราฟนั้นแสดงอัตราการเติบโตของบางจังหวัด เปรียบเทียบตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547 จนถึง 2555 รวม 8 ปี

“ดูเส้นสีฟ้า นั่นคือการเติบโตของจีดีพีในกรุงเทพฯ กรุงเทพฯมีจีดีพีสูงเป็นลำดับ 1 ของประเทศ ปี พ.ศ. 2555 มีจีดีพี 3.8 ล้านล้านบาท แต่เมื่อดูกราฟการเติบโต จะพบว่าในรอบ 8 ปี เติบโตขึ้นเป็น 158% และที่น่าสังเกตก็คือในกราฟนั้นลุงแมวน้ำยกการเติบโตมาให้ดูกัน 7 จังหวัด กรุงเทพฯมีอัตราโตน้อยที่สุด อีก 6 จังหวัดที่เหลืออัตราโตดีกว่าทั้งนั้น ได้แก่

“จังหวัดระยอง (เส้นกราฟสีน้ำตาล) มีจีดีพีสูงเป็นอันดับสองของประเทศ คือ 8 แสนล้านบาท ในรอบแปดปีมีอัตราโตเป็น 222%

“จังหวัดขอนแก่น (เส้นกราฟสีเขียว) มีจีดีพีสูงเป็นอันดับสิบสี่ของประเทศ คือ 1 แสนเก้าหมื่นล้านบาท ในรอบแปดปีมีอัตราโตเป็น 218%

“จังหวัดอุดรธานี (เส้นกราฟสีน้ำเงินเข้ม) มีจีดีพีสูงเป็นอันดับยี่สิบห้าของประเทศ คือ เก้าหมื่นห้าพันล้านบาท ในรอบแปดปีมีอัตราโตเป็น 209%

“จังหวัดนครราชสีมา (เส้นกราฟสีน้ำเงินอ่อน) มีจีดีพีสูงเป็นอันดับเก้าของประเทศ คือ 2 แสนสี่หมื่นล้านบาท ในรอบแปดปีมีอัตราโตเป็น 194%

“เห็นไหมว่าจังหวัดหัวเมืองต่างๆแม้ว่าระดับจีดีพีจะน้อยกว่ากรุงเทพฯ แต่อัตราโตกลับสูงกว่า นั่นคือความเจริญแผ่ขยายไปตามหัวเมืองนั่นเอง นี่แหละคือชุมชนเมืองเติบใหญ่

“ถ้าอย่างนั้นลุงหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด โดยเฉพาะตามหัวเมืองใหญ่ที่ว่ามา น่าลงทุนมากกว่าในกรุงเทพฯใช่ไหมจ๊ะ เพราะการเติบโตดีกว่าในกรุงเทพฯ แล้วมีหุ้นอะไรที่ทำอสังหาฯในจังหวัดต่างๆเหล่านี้บ้างล่ะ ฉันจะได้ไปซื้อไว้บ้าง” ยีราฟถาม

“จะบอกว่าอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดเติบโตดีกว่าในกรุงเทพฯ ทำให้น่าลงทุนมากกว่า ลุงว่าก็ไม่เชิงเป็นแบบนั้น และอีกอย่างคือหุ้นอสังหาฯไม่ได้แบ่งแยกชัดเจนหรอกว่าหุ้นไหนทำอสังหาฯในกรุงเทพฯ หุ้นไหนทำอสังหาฯในต่างจังหวัด ลุงว่าต้องเข้าใจในธุรกิจ เข้าใจวัฏจักรอสังหาฯเสียก่อน และกำหนดเป็นกลยุทธ์การลงทุนมากกว่า

“เดี๋ยวก่อนนะครับลุง ขอขัดคอหน่อยเถอะ” ลิงจ๋อพูด “แล้วเรื่องอุปทานล้นตลาด และฟองสบู่อสังหาฯล่ะครับ ลุงยังไม่ได้อธิบายเลย นี่จะวางกลยุทธ์การขึ้นดอย เอ๊ย การลงทุนแล้วหรือ”

“ข่าวที่นายจ๋อเอามาให้ดู พวกเราก็ได้อ่านกันแล้ว แต่ลุงแมวน้ำก็ยังมองว่าต่อจากนี้ไปเป็นยุคทองของอสังหาริมทรัพย์ไทยและเป็นยุคทองของกลุ่มรับเหมาก่อสร้างด้วย แต่ต้องลงทุนอย่างมีกลยุทธ์ เหตุผลส่วนหนึ่งลุงก็ได้แสดงให้ดูไปแล้ว แต่ลุงยังมีเหตุผลอื่นๆอีก เรื่องอุปทานล้นตลาดและเรื่องฟองสบู่ลุงยังไม่ลืม แต่ว่าเรายังมีอีกหลายประเด็นที่ต้องคุยกัน นายจ๋ออย่าเพิ่งใจร้อน ค่อยๆฟังไปก่อน”