“Toward a New Frontier” Series บทความชุด “ทะยานสู่พรมแดนใหม่”
ล้นตลาดเป็นเรื่องปกติ ไม่ได้แปลว่าเกิดฟองสบู่
“ลุงแมวน้ำนี่โลกสวยเสมอเลยนะ” ลิงจ๋อพูด
“ขอบคุณที่ชมคร้าบ” ลุงแมวน้ำปลื้มใจ
“โห น้าจ๋อประชดแล้วยังลุงไม่รู้ตัวอีก” กระต่ายน้อยหัวเราะขำ
“อ้าว ประชดหรอกเหรอ นึกว่ากำลังชม” ลุงแมวน้ำหัวเราะไปด้วย “ที่จริงโลกนี้มีเรื่องเศร้าหมองมากมาย คิดแต่เรื่องเศร้าๆจิตใจก็หดหู่ การคิดบวกเอาไว้บ้างถือว่าเป็นเครื่องป้องกันสุขภาพจิตของเรา”
ลิงค้นกองกระดาษที่ลุงแมวน้ำหยิบออกมาแสดง พร้อมกับหยิบรูปใบหนึ่งออกมาชูไว้ และพูดว่า
 |
| ผลสำรวจตลาดอาคารชุดในประเทศไทย ปี 2557 |
“ที่ลุงแมวน้ำบอกว่ากรุงเทพฯยังเติบโตได้อีกมาก และยังบอกว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทำอภิมหาโครงการนั้นโครงการนี้ แล้วตารางแผ่นนี้ลุงจะอธิบายยังไง” จำนวนคอนโดมิเนียมทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดเหลือบานเบอะ ยังงี้ลุงยังว่าไม่เกิดฟองสบู่อีกหรือครับ”
ภาพที่ลิงจ๋อค้นมาจากกองกระดาษของลุงแมวน้ำนั้นเป็นกราฟิกแสดงจำนวนคอนโดมิเนียมที่ล้นตลาดทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ที่เป็นข่าวในหนังสือพิมพ์เมื่อปลายปี พ.ศ. 2557 หรือปีที่แล้วนี่เอง
“นั่นสิจ๊ะลุง คอนโดเหลือมากมายก่ายกอง ฉันก็ว่าฟองสบู่จะแตกแล้วมั้ง” ยีราฟพูดด้วยน้ำเสียงวิตกจริต สุดท้ายก็กรีดร้อง “กรี๊ดดดดดดด หุ้นของฉันต้องร่วงแน่ๆ ขาดทุนยับอีกแล้ว”
ลุงแมวน้ำรีบเอาปลายครีบอุดหู
“แม่ยีราฟระวังกรมควบคุมมลพิษมาจับตัวไปนะ” ลุงแมวน้ำเตือน
“กรมควบคุมมลพิษจะมาจับฉันไปทำไมเหรอ ฉันไม่ได้ทำอะไรผิดนี่” ยีราฟงง
“ก็แม่ยีราฟสร้างมลพิษทางเสียงอยู่นี่ไง เกิน 120 เดซิเบลแล้วมั้ง” ลุงแมวน้ำถอนหายใจด้วยความอิดหนาระอาใจ
“เชอะ ให้มาจับลุงแมวน้ำไปก็แล้วกัน” ยีราฟค้อน “ว่าแต่ลุงจะอธิบายภาพนี้ยังไง”
“
ล้นตลาดก็ล้นตลาดสิ ภาวะล้นตลาดกับภาวะฟองสบู่ไม่เหมือนกัน แม่ยีราฟต้องแยกแยะประเด็นนี้ให้ออกก่อน” ลุงแมวน้ำพูด “
ภาวะอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาดหรือที่เรียกว่าโอเวอร์ซับพลาย (over supply) นั้นเป็นภาวะที่เกิดขึ้นได้เสมอๆ จะเรียกว่าเป็นภาวะปกติก็ได้”
“อ้าว ไม่เหมือนกันหรอกเหรอครับ แถมยังเป็นเรื่องปกติเสียอีก มันยังไงกัน” ลิงก็สงสัย
“ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจธรรมชาติของการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์กันเสียก่อน” ลุงแมวน้ำอธิบาย “โดยปกติแล้วเมื่อมีทำเลเกิดใหม่ที่เหมาะที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทำเลนั้นๆก็จะมีผู้ประกอบการแห่กันไปทำโครงการ เรียกว่าแข่งกันไปชิงก้อนเค้ก จากนั้นโครงการต่างๆในย่านนั้นก็จะเกิดขึ้นมากมาย จากนั้นกำลังซื้อจะค่อยๆเกิดขึ้นและดูดซับอุปทาน (supply) ไป
ดังนั้นในช่วงที่ผู้ประกอบการแห่กันไปยึดหัวหาดในทำเลใหม่ ตอนนั้นแหละที่ทำเลนั้นเกิดภาวะอุปทานล้นตลาด แต่ว่าหลังจากนั้นก็จะมีกำลังซื้อมาดูดซับไปจนเข้าสู่ภาวะสมดุล ดังนั้นลุงจึงบอกว่าภาวะล้นตลาดนั้นเกิดขึ้นได้เสมอและอาจถือได้ว่าเป็นเรื่องปกติ แตกต่างจากภาวะฟองสบู่”
“ยังไม่ค่อยเข้าใจเลยจ้ะลุง” ยีราฟพูด “ลุงอธิบายอีกทีได้ไหม”
กรณีศึกษา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้าสีม่วง ล้นตลาดแต่ไม่ใช่ฟองสบู่
“ยังงั้นลุงยกตัวอย่างกรณีศึกษาให้ดูกันดีกว่า จะได้เข้าใจได้ง่ายขึ้น ดูจากของจริงกันเลย นั่นคือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วง เตาปูน-บางใหญ่ โครงการนี้อยู่ในช่วงคาบเกี่ยวระหว่างกรุงเทพฯกับนนทบุรี แม้ว่าจะเป็นโครงการในกรุงเทพฯ แต่หากเข้าใจเราก็สามารถอธิบายภาพภาวะอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาดในต่างจังหวัดได้ด้วยเช่นกัน” ลุงแมวน้ำพูด
ลุงแมวน้ำล้วงครีบเข้าไปในหูกระต่าย ควานหาอะไรในหูกระต่ายชั่วครู่ จากนั้นก็ดึงกระดาษออกมาอีกปึกหนึ่ง และพูดว่า
 |
| เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงเตาปูน บางใหญ่ |
“เราค่อยๆมาดูกันทีละภาพ” ลุงแมวน้ำพูดพลางแสดงภาพแรกให้บรรดาสมาชิกคณะละครสัตว์ขาหุ้นได้ดูกัน “รถไฟฟ้าสายสีม่วงนี่แบ่งออกเป็นสองช่วง เราจะคุยกันเฉพาะช่วงเตาปูนไปบางใหญ่ เส้นทางจากเตาปูนไปบางใหญ่ก็ไปทางถนนติวานนท์ แยกแคราย จากนั้นตามแนวถนนรัตนาธิเบศร์ ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่สะพานพระนั่งเกล้า และไปผ่านอำเภอบางใหญ่ จุดสุดทางหรือสถานีสุดท้ายคือคลองบางไผ่ อยู่ในอำเภอบางบัวทอง จากสถานีสุดท้ายเลยไปอีกหน่อยก็เป็นตลาดบางบัวทอง และเข้าสู่จังหวัดสุพรรณบุรีได้
 |
| ถนนรัตนาธิเบศร์ใน พ.ศ. 2528 สภาพยังเป็นชนบทอยู่ |
“เรามาดูภาพเก่ากันหน่อย ดูขำๆ สมัยก่อนเมื่อปี พ.ศ. 2528 ถนนรัตนาธิเบศร์เป็นดังในภาพที่เห็น สองข้างทางมีแต่ต้นไม้ สภาพเป็นท้องที่ชนบท
 |
| กราฟเปรียบเทียบราคาที่ดินถนนรัตนาธิเบศร์ในช่วงปี พ.ศ. 2537 ถึง 2547 |
“ทีนี้เรามาดูราคาที่ดินย่านถนนรัตนาธิเบศร์กันเล่นๆ ลุงมีข้อมูลช่วงปี 2537 ถึงปี 2547 ในเชิงเปรียบเทียบอยู่ ปรากฏราคาที่ดินในปี พ.ศ. 2537 คิดให้เป็น 100% หรือเปรียบเป็นราคาตารางวาละ 100 บาท พอมาถึงปี พ.ศ. 2547 ราคาที่ดินขยับขึ้นมาเป็น 113% หรือตารางวาละ 113 บาทนั่นเอง ในรอบสิบปีราคาขยับขึ้นนิดเดียว
“ส่วนหนึ่งเป็นเพราะช่วงนั้นเราผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งด้วย ซึ่งประเด็นนั้นเราไม่ไปลงรายละเอียด แต่หลังจากมีโครงการรถไฟฟ้าผ่านย่านนี้ โดยเริ่มต้นโครงการในปี 2548 พอรู้แนวรถไฟฟ้าและแนวเวนคืนแล้ว ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างก็แห่กันไปลงโครงการตามแนวรถไฟฟ้าเส้นนี้ ใครไปก่อนหรือที่เรียกว่า first mover ก็ได้เปรียบ เพราะว่าเลือกทำเลที่ดินสวยๆได้ก่อนและขึ้นโครงการได้ก่อน ซึ่งก็คือการไปยึดหัวหาดเอาไว้นั่นเอง
“โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆนี้ใครเข้าก่อนก็ได้ก่อน และเป็นเรื่องสำคัญด้วย เนื่องจากผู้ที่เข้าไปยึดหัวหาดทำโครงการตั้งแต่ในปีแรกหรือปีที่สองนั้นได้ทำเลดีกว่าและดูดกำลังซื้อในพื้นที่ไปมากแล้ว ผู้ประกอบการที่ตามเข้าไปในปีที่สามและปีที่สี่ช่วงนั้นจะเกิดภาวะโอเวอร์ซับพลายหรือว่าอุปทานล้นตลาดสำหรับในย่านนั้นแล้ว หากเป็นทำเลดีจริงๆก็ยังขายได้ แต่หากเป็นทำเลชั้นรองก็ต้องรออีกนานหลายปีกว่ากำลังซื้อ (อุปสงค์) จะค่อยๆดูดซับอุปทานรุ่นหลังไปได้หมด
“ท้ายที่สุดอุปสงค์และอุปทานจะเข้าสู่ดุลยภาพ โดยหากผู้ประกอบการที่มาทีหลังไม่ประเมินสถานการณ์ให้ดีแล้ว ผู้มาทีหลังอาจเจ็บตัวได้ เพราะเป็นช่วงอุปทานล้นตลาด แต่หากรู้จักประมาณตน หากเห็นว่าไม่น่าเสี่ยงก็ไปดูทำเลที่อื่นๆแทน ผู้ประกอบการรายนั้นก็รอดตัวไป ดังนั้นที่ว่าโครงการเจ๊งหรือขายไม่ออก หรือว่าล้นตลาด มักเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการที่มาทีหลังและไม่ศึกษาตลาดให้ดีพอ เช่น ทำเลไม่ดีก็ยังพยายามขึ้นโครงการ ฯลฯ ส่วนผู้ที่เป็นรุ่นแรกๆนั้นสบายขายหมดไปนานแล้ว วัฏจักรของอสังหาริมทรัพย์ในเฉพาะพื้นที่ก็เป็นแบบนี้แหละ
 |
| สภาพของถนนรัตนาธิเบศร์ พ.ศ. 2528 กับในปัจจุบัน |
“ที่ดินย่านถนนรัตนาธิเบศร์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาในปี 2557 เทียบเท่ากับ 700% ของเมื่อปี 2537 ทีเดียว โดยในปี 2548 อันเป็นปีที่เริ่มต้นโครงการรถไฟฟ้า ราคาที่ดินแถวนั้นที่ตารางวาละ 20,000 บาท พอมาในปี 2557 กลับกลายเป็นตารางวาละ 140,000 บาท คิดดูก็แล้วกันว่าโครงการรถไฟฟ้าทำให้ราคาทีดินและอสังหาริมทรัพย์ในย่านนั้นปรับตัวเพิ่มขึ้นมากเพียงใด แม้จนบัดนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมก็ยังผุดตามแนวรถไฟฟ้าสีม่วงนี้ โดยใครที่มีทำเลดีจริงๆก็ยังขายได้อยู่
 |
| ภาพแสดงโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน บางใหญ่ ตั้งแต่ก่อนปี 2557 และโครงการที่เปิดขายในปี 2557 (คลิกที่ตัวภาพเพื่อดูขนาดขยาย) |
“เราลองมาดูภาพนี้กัน ภาพนี้ผังเป็นโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เราดูกันแต่เฉพาะคอนโดมิเนียมก็แล้วกัน จะได้ไม่งง
“จุดสีชมพูอ่อนๆคือโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายก่อนปี 2557 จะเห็นว่าคอนโดมิเนียมจะเกาะตามแนวรถไฟฟ้าอย่างใกล้ชิด พูดง่ายๆคืออยู่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าไม่ได้ ไม่เช่นนั้นขายได้ยาก
“ส่วนจุดสีแดงคือโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2557 จะเห็นว่าในปี 2557 ก็ยังมีโครงการเปิดตัวมากมายทีเดียว ซึ่งจุดสีแดงเหล่านี้แหละ วัฏจักรการขายก็เป็นเช่นที่ลุงแมวน้ำเล่ามา คือโครงการเดิมๆที่ยังขายไม่ออกก็ยังมีอยู่ ดังนั้นโครงการใหม่ที่เกิดขึ้นหากทำเลดีจริงก็ขายได้ หากทำเลไม่ดีก็ขายไม่ออก กลายเป็นอุปทานล้นตลาดสมทบกับของที่ขายไม่ออกเดิม
“ดังนั้น ที่ลุงอยากจะบอกก็คือ ภาวะล้นตลาดนั้นเกิดขึ้นเสมอในแต่ละพื้นที่ เพราะเป็นธรรมชาติการแข่งขันของผู้ประกอบการ แต่เมื่อล้นตลาดไม่มาก กำลังซื้อจะค่อยๆดูดซับอุปทานจนหมดไป ซึ่งกว่าจะดูดไปหมดจะใช้เวลานานเพียงใดยากบอกได้ ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจในช่วงนั้นๆด้วย ก็อาจต้องอาศัยเวลานานหน่อย”
“อือม์ พอเข้าใจแล้วครับลุง ถ้ายังงั้น ภาวะฟองสบู่ในความหมายของลุงคืออะไรละครับ ถ้าล้นตลาดกับฟองสบู่ไม่เหมือนกัน” ลิงยังสงสัยไม่หาย
“ภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ก็น่าจะทำนองเหตุการณ์ในปี 2537-2539 คือภาวะเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นทั่วทั้งประเทศ ช่วงนั้นใครๆก็สามารถกระโดดเข้ามาเป็นผู้ประกอบการได้ โครงการต่างๆขึ้นเอาๆโดยไม่มีการพิจารณาอย่างรัดกุม สินเชื่อไม่มีขาดมือ เดินเข้าธนาคารก็ต้องได้สินเชื่อกลับมาทำโครงการ ไม่ธนาคารแห่งใดก็แห่งหนึ่งต้องปล่อยให้ ในแง่ลูกค้า ใครๆก็สามารถเอาใบจองคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรมาเก็งกำไรได้อย่างสบายๆ การขอสินเชื่อก็ทำได้ง่ายๆ สภาพตอนนั้นเป็นแบบนั้น
“แต่ว่าสภาพตอนนี้แตกต่างกัน ธนาคารระมัดระวังเรื่องสินเชื่อมากทั้งการปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการและสินเชื่อรายย่อย ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เองก็ระมัดระวังตัว อีกทั้งประชาชนผู้ซื้อหรือผู้เก็งกำไรที่จะขอสินเชื่อก็ยังมีระบบเครดิตบูโรอีก ดังนั้นภาวะการเก็งกำไรอย่างสุดเหวี่ยงจึงไม่เกิดขึ้นในขณะนี้ เพราะระบบต่างๆเข้มงวดกว่าเดิมมาก
“แต่ภาวะล้นตลาดน่ะมีอยู่จริง ก็ดังที่นายจ๋อเอาข่าวมาให้ดูนั่นแหละ ว่าโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดหยุดขายกลางคัน คืนเงินผู้ซื้อ ที่เป็นเช่นนั้นน่ะเป็นเรื่องดี ไม่ใช่เรื่องน่ากลัว เพราะว่าเปรียบได้กับการยั้งมาที่ริมหน้าผาทัน ไม่ทันจะหล่นลงหน้าผา อุปทานก็จะได้ไม่ล้นตลาดมากเกินไปยังไงล่ะ นี่คือการระวังตัวของผู้ประกอบการ สภาพเศรษฐกิจในต่างจังหวัดตอนนี้กำลังซื้อหดหายไปจริงเนื่องจากราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง
“สำหรับตลาดในต่างจังหวัดตอนนี้ลุงก็ยังมองว่าเป็นภาวะล้นตลาด ยังไม่ใช่ฟองสบู่ และแน่นอน ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ผู้ประกอบการบางรายอาจเจ็บตัวได้ เพราะประชาชนขาดกำลังซื้อ แต่ก็เป็นภาวะชั่วคราว หากมองยาวหน่อยก็ยังไปต่อได้ ส่วนในกรุงเทพฯนั้น ตอนนี้ที่เป็นอภิมหาโครงการยังขายได้สบายๆ ยิ่งหรูยิ่งขายได้”
“ถ้ายังงั้นลุงแมวน้ำคิดว่าตอนนี้ลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้ไหมครับ” ลิงถาม
“ดังที่ลุงเคยบอกไว้ ว่านับจากนี้ไปคือยุคทองของอสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่ว่าเราต้องรู้จักเลือกลงทุน ไม่ใช่อะไรก็ได้” ลุงแมวน้ำตอบ
“ถ้าอย่างนั้นลุงก็บอกผมหน่อยสิ ตัวไหนดี” ลิงถามอีก
“ถามยังกับจะซื้อเลขท้ายสองตัว” ลุงแมวน้ำหัวเราะ “ที่นายจ๋อถามว่าตอนนี้อสังหาริมทรัพย์เกิดฟองสบู่ไหม ลุงก็ตอบให้แล้ว ส่วนที่ว่าจะเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างไรนั้นลุงขอเก็บเอาไว้คุยในวันหลังก็แล้วกัน”
